フルリノベーションの費用と期間

フルリノベの費用は面積とグレードで決まる

フルリノベーション（スケルトンリフォーム）の費用は、戸建てで800万〜2,000万円、マンションで600万〜1,500万円が現在の相場水準です。ただし「フルリノベ 費用」で検索して出てくる数字だけを鵜呑みにすると、実際の請求書との差額に驚くことになります。費用を大きく動かすのは「延べ床面積」と「設備のグレード」の掛け合わせであり、この2軸を押さえないまま業者に相談すると、見積もりの金額が妥当かどうか判断できません。この記事では、面積xグレードの費用シミュレーションを軸に、フルリノベーションの費用構造を分解して解説します。

フルリノベーションとは何か

フルリノベーションは、建物の柱・梁・基礎といった躯体だけを残して、内装・設備・配管・配線をすべて撤去し、ゼロから作り直す改修工事です。「スケルトンリフォーム」「フルスケルトン」という呼び方もあります。

一般的なリフォームがキッチンの交換や壁紙の張替えといった「部分補修」を指すのに対し、フルリノベーションでは間取りの変更、断熱材の入れ替え、耐震補強、給排水管の全更新まで一度に行えます。完成後の住宅性能は新築に近い水準まで引き上げられる反面、費用は部分リフォームの数倍に膨らみます。

躯体の劣化が著しい場合、たとえば基礎に構造的なひび割れがある、柱の腐食やシロアリ被害が深刻なケースでは、フルリノベーションよりも建替えのほうがコスト的に合理的なこともあります。工事に着手して解体した後に想定外の劣化が見つかるケースは珍しくないため、着工前の建物調査（ホームインスペクション）がフルリノベの成否を左右します。

面積xグレード別の費用シミュレーション

「いくらかかるのか」を最も端的に示すのが、面積とグレードを掛け合わせた費用テーブルです。以下は戸建て・マンションそれぞれについて、延べ床面積3パターンとグレード2段階で算出した目安金額です。

戸建て（木造）の費用目安

スタンダードは国内主要メーカーの中級グレード設備（システムキッチン60〜80万円、ユニットバス50〜70万円）を想定。プレミアムはハイグレード設備（アイランドキッチン120〜200万円、1620サイズ以上の浴室80〜150万円）に加え、断熱等級6以上の高性能仕様を含む金額です。

戸建て特有の費用として、耐震補強工事（100万〜200万円）と基礎補修（50万〜150万円）が加算されることがあります。1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた木造住宅ではほぼ確実に耐震補強が必要です。

マンション（RC造）の費用目安

マンションは躯体（RC造の構造壁・スラブ）を動かせないため、間取り変更に制約があります。ラーメン構造のマンションは壁式構造よりも間取りの自由度が高く、設計変更の幅が広がる分、費用も上振れしやすい傾向です。

住宅リフォーム推進協議会が2026年2月に公表した調査によると、リフォーム実施者の平均支出額は405万円（前年度434万円から低下）、20代〜40代層に限ると475万円でした。フルリノベーションはこの平均値の2〜4倍の規模になるため、部分リフォームとは全く別の資金計画が求められます。

戸建てフルリノベーションの費用詳細

戸建てのフルリノベーション費用は、延べ床面積・築年数・工事内容によって幅があります。

坪数が増えるほど坪単価がやや下がるのは、設計料や現場管理費といった固定的な経費が面積に対して逓減するためです。ただし40坪を超える規模では、水回りの増設や部屋数の多さから配管経路が複雑になり、単価が再び上がるケースもあります。

築年数による費用差も無視できません。築20年程度であれば躯体の状態が比較的良好で、耐震補強が不要なこともあります。築40年を超える物件では、基礎補修・耐震補強・給排水管の全更新がほぼ前提となり、これだけで200万〜350万円が上乗せされます。

中古戸建てを購入してフルリノベーションを検討している場合は、物件選びの段階で躯体の状態を見極めることが重要です。購入前のチェック項目については「中古住宅購入のチェックポイント」で整理しています。

マンションフルリノベーションの費用詳細

マンションのフルリノベーション費用は、専有面積・管理規約・搬入経路で変わります。

マンション特有の注意点として、管理規約による制約があります。フローリングの遮音等級（LL-45以上を求める管理組合が多い）、工事可能時間（平日9時〜17時限定のケースがある）、共用部の養生方法などが指定されていることがあり、規約違反をすると工事中止や原状回復を求められるリスクがあります。

搬入経路がエレベーターのみに限られる高層マンションでは、建材の搬入に時間と人手がかかり、工事費に5〜10%程度が上乗せされることがあります。見積もり段階で搬入条件を伝えておかないと、着工後に追加請求が発生する原因になります。

物件ごとに工事条件が大きく異なるため、フルリノベの適正価格は現地調査を伴う個別見積もりでないと判断できません。リフォーム会社の一括見積もりサービスで同一条件の工事を複数社に依頼すれば、施工範囲の解釈・単価設定・追加費用の考え方を並べて比較でき、提案力のある施工会社を選びやすくなります。

費用内訳を分解する

フルリノベーション費用の構造を把握するために、30坪の戸建て・総額1,200万円のケースを例に各項目の比率を見ていきます。

最も費用ウエイトが大きいのは住宅設備で、全体の2〜3割を占めます。キッチン・浴室・洗面台のグレードを1段階変えるだけで100万〜150万円の差が出ます。キッチン単体の費用構造を詳しく知りたい場合は「キッチンリフォームの費用と選び方」を参照してください。浴室についても「浴室リフォームの費用と工期」で掘り下げています。

逆に解体・撤去費用は工事全体の7〜10%程度で、ここを削ろうとしても効果は限定的です。費用を圧縮したい場合は、住宅設備のグレード調整と断熱仕様の取捨選択に集中するのが合理的です。

見えない費用 ── 仮住まい・引越し・予備費

フルリノベーションの見積書には載らないが、確実に発生する費用が3つあります。予算計画でこの3項目を織り込んでいないと、工事費以外の出費で資金が不足する事態になりかねません。

仮住まいの家賃がまず大きな出費です。フルリノベーションはスケルトン状態にする工事のため、施工中に住み続けることはできません。工期は戸建てで4〜7ヶ月が標準的で、月額家賃10万円とすると40万〜70万円。敷金・礼金を加えると50万〜90万円が仮住まいに消えます。

引越し費用は現住居から仮住まいへの移動と、仮住まいからリノベ完了後の住居への移動で計2回分が必要です。家族3〜4人・近距離の引越しで1回あたり8万〜12万円とすると、2回で16万〜24万円。家具の一時保管（トランクルーム）が必要な場合はさらに月額1万〜3万円が加算されます。

予備費は最も見落とされやすい項目です。解体後に躯体の劣化やシロアリ被害が見つかると追加工事が発生します。追加費用の目安は工事費総額の10〜15%で、総額1,200万円の工事なら120万〜180万円を予備費として確保しておくのが安全です。事前にホームインスペクション（5万〜10万円）を実施すれば、躯体の状態をある程度把握でき、追加費用のリスクを下げられます。

3項目を合計すると、仮住まい70万円+引越し20万円+予備費150万円で約240万円。工事費とは別にこの規模の資金を準備する必要があります。

工期の目安

フルリノベーションの工期は設計と施工の2フェーズに分かれます。

戸建ては躯体補修・耐震補強のフェーズが入るため、マンションより1ヶ月ほど長くなる傾向があります。解体後に想定外の劣化が見つかると追加工事が入り、さらに1〜2ヶ月延びることもあります。設計段階で工期に余裕を持たせたスケジュールを組んでおくと、仮住まいの契約期間を超過するリスクを減らせます。

新築建替えとの比較

フルリノベーションと新築建替え、どちらを選ぶかは費用だけで決められません。複数の判断軸を比較した上で、自分の状況に合う選択肢を見極める必要があります。

建替え費用はフルリノベの1.5〜2倍が一般的な目安ですが、躯体の劣化が進んでいるケースでは話が変わります。耐震補強と基礎補修に300万円以上かかり、フルリノベの総額が新築の7割を超えるなら、構造性能と住宅寿命の面で建替えが合理的になる場合があります。

一方、接道義務を満たしていない「再建築不可」の土地では、そもそも建替えができません。このような物件ではフルリノベーションが唯一の選択肢です。

ローンについて補足すると、中古物件を購入してフルリノベーションする場合は、物件購入費とリノベ費用をまとめて住宅ローンで借りられる金融機関が増えています。既存の持ち家をリノベする場合はリフォームローン（金利2〜5%、返済期間10〜15年が主流）になることが多く、住宅ローンとの金利差がトータルコストに影響します。ローンの種類や金利の比較については「フラット35と変動金利の比較」も参考にしてください。

リフォーム市場の現状 ── 国交省データから

国土交通省が毎年公表している「建築物リフォーム・リニューアル調査」によると、令和6年度（2024年度）の住宅リフォーム・リニューアル工事の受注高は4兆1,318億円で、前年度比3.3%の減少となりました。受注件数も減少傾向にあります。

一方で、非住宅を含む建築物リフォーム・リニューアル工事全体の受注高は13兆8,303億円（前年度比4.2%増）と過去最高水準を更新しています。住宅リフォーム市場は4兆円規模を維持しており、フルリノベーションを含む大規模改修の需要は一定の水準で推移しています。

この規模の市場に数多くの施工会社が参入しているため、同じ物件・同じ要望を伝えても、A社は1,000万円、B社は1,400万円という見積もりが返ってくることは珍しくありません。

複数社の見積もり比較が不可欠な理由

フルリノベーションは工事範囲が広く、業者によって提案内容と金額の差が大きく出る工事です。見積もり金額に400万円以上の差がつくことも珍しくない理由は、断熱材のグレード、住宅設備の仕様、耐震補強の工法、設計料の計上方法が会社ごとに異なるためです。

見積書を比較する際は、総額だけを見て「安い業者がいい」と判断するのではなく、項目ごとの単価と仕様を突き合わせる必要があります。含まれている工事と含まれていない工事を一覧化して比較すると、各社の提案の違いが明確になります。

よくある質問

フルリノベーション中は住み続けられますか

フルリノベーションはスケルトン状態（躯体のみ）にする工事のため、工事中の居住はできません。戸建てで4〜7ヶ月、マンションで3〜6ヶ月分の仮住まいを確保する必要があります。仮住まいの家賃・敷金礼金・引越し2回分を合わせると、70万〜110万円程度が工事費とは別に発生します。

住宅ローンやリフォームローンは使えますか

中古物件を購入してフルリノベーションする場合は、物件購入費とリノベ費用を一本化した住宅ローンを組める金融機関が増えています。既存住宅をリノベする場合はリフォームローン（金利2〜5%、返済期間10〜15年が主流）が一般的です。住宅ローン減税の対象になるかどうかは工事内容と物件の条件次第で変わるため、ローンの種類と適用条件は金融機関に直接確認してください。

フルリノベ後の住宅寿命はどのくらいですか

躯体の状態によりますが、適切に補修・補強された木造住宅は施工後30〜40年の使用が見込めます。RC造マンションは躯体寿命が50〜70年とされ、フルリノベ後も20〜30年の居住が可能です。給排水管を全更新していれば、水回りのトラブルが長期間発生しにくくなる点もフルリノベの利点です。

工事中に追加費用が発生するケースとは

解体して躯体を露出させた段階で、事前調査では把握しきれなかった劣化やシロアリ被害が見つかるケースが代表的です。追加費用の目安は総額の10〜15%（100万〜200万円程度）で、この金額を予備費として確保しておくのが実務上の安全ラインです。事前のホームインスペクション（5万〜10万円）を実施しておくと、追加費用の発生リスクを下げられます。

費用を抑える方法はありますか

住宅設備のグレードを1段階下げるのが最も効果の大きい方法で、キッチン・浴室・洗面台の3点で100万〜150万円の圧縮が可能です。断熱仕様もフル断熱ではなく、居住頻度の高いLDKと寝室を優先する「ゾーン断熱」を採用すると費用を抑えられます。なお、国や自治体の制度を活用する方法もあります。詳しくは「リフォーム補助金一覧（2026年版）」を確認してください。

まとめ

フルリノベーションの費用は、面積とグレードの掛け合わせで大枠が決まります。戸建て30坪のスタンダード仕様なら1,050万〜1,350万円、プレミアム仕様なら1,500万〜1,950万円。マンション80m²であればスタンダードで960万〜1,280万円、プレミアムで1,440万〜1,760万円が目安です。

工事費に加えて、仮住まい・引越し・予備費で200万〜250万円が別途発生する点を予算計画に織り込んでおく必要があります。国交省の調査が示すとおり、住宅リフォーム市場は4兆円規模で多数の施工会社が参入しているため、同じ条件でも業者間で数百万円の差がつきます。見積書の総額だけでなく、項目ごとの仕様と単価を突き合わせて比較することが、適正な費用で満足度の高い改修を実現するための出発点です。

出典

• 国土交通省「建築物リフォーム・リニューアル調査報告（令和6年度）」
• 一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームの実態に関する調査」（2026年2月公表）
• 住宅金融支援機構「リフォーム融資のご案内」